11. Oktober 2026

Gewerblicher Grundstückshandel: Wann Immobilienmakler beim Verkauf eigener Immobilien Steuern zahlen

Immobilienmakler mit eigenen Immobilien: Wann droht gewerblicher Grundstückshandel?

Kurzantwort: Als Immobilienmakler darfst du privat in Immobilien investieren, ohne automatisch zum Grundstückshändler zu werden. Kritisch wird es, wenn du innerhalb von etwa fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Objekte wieder verkaufst. Dann behandelt das Finanzamt die Verkäufe in der Regel als Gewerbebetrieb – mit Gewerbesteuer, ohne Abschreibung und ohne steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren.

Du kennst den Markt, siehst die guten Objekte früher als andere und weißt, wann sich ein Verkauf lohnt. Genau das macht eigene Investments attraktiv. Steuerlich ist die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel aber schnell überschritten – oft ohne dass man es merkt, weil schon die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen die Zahl der Objekte vervielfacht.

Die Drei-Objekt-Grenze: So zählt das Finanzamt

Ein Gesetz zum gewerblichen Grundstückshandel gibt es nicht. Die Abgrenzung ergibt sich aus § 15 Abs. 2 EStG und der Rechtsprechung des BFH. Die Finanzverwaltung hat sie im BMF-Schreiben vom 26.03.2004 (BStBl I 2004, 434) zusammengefasst.

Die Grundregel: Werden mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach Kauf, Bau oder umfassender Modernisierung verkauft, liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor (BMF, Rz. 5). Die Grenze ist ein Indiz, keine Freigrenze. Persönliche oder finanzielle Gründe für den Verkauf – Finanzierungsprobleme, Trennung, schlechte Vermietbarkeit – spielen nach der Rechtsprechung grundsätzlich keine Rolle (BFH, Urteil vom 27.09.2012, III R 19/11, BStBl II 2013, 433).

Was als Objekt zählt

• Jedes selbständig veräußerbare Grundstück, jede Eigentumswohnung, jedes Teileigentum – unabhängig von Größe und Wert (BMF, Rz. 8).
• Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus ist ein Objekt. Teilst du es nach dem WEG auf, wird jede Wohnung zum eigenen Objekt. Der Verkauf von vier Wohnungen aus einem aufgeteilten Haus reicht also bereits.
• Maßgeblich ist der Kaufvertrag, nicht die Eigentumsumschreibung. Auch ein später gescheiterter Verkauf kann mitzählen.
• Anteile an vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaften zählen mit, wenn du mit mindestens 10 % beteiligt bist oder der Anteil mehr als 250.000 € wert ist.

Was nicht zählt

• Die selbstgenutzte Wohnung (BMF, Rz. 10).
• Geerbte Immobilien, solange du sie nicht erst aufwendig für den Verkauf entwickelst (BMF, Rz. 9).
• Objekte, die du mindestens zehn Jahre vermietet oder selbst genutzt hast. Ihr Verkauf gehört grundsätzlich noch zur Vermögensverwaltung (BMF, Rz. 2).

Fünf Jahre sind kein Freibrief

Der Fünfjahreszeitraum ist keine starre Grenze. Bei besonderen Umständen können auch Verkäufe bis zu zehn Jahre nach dem Erwerb einbezogen werden (BMF, Rz. 6 und 20). Umgekehrt kann schon ein einziges Objekt genügen, wenn du von Anfang an mit unbedingter Verkaufsabsicht handelst, etwa beim Verkauf vor Fertigstellung.

Und die Branchennähe?

Dass du Makler bist, macht dich nicht automatisch zum Grundstückshändler. Der BFH hat entschieden, dass eine Wiederholungsabsicht nicht allein aus der Tätigkeit in der Immobilienbranche abgeleitet werden kann (BFH, Urteil vom 07.10.2004, IV R 27/03, BStBl II 2005, 164). In der Gesamtwürdigung kann deine Marktnähe aber zu deinen Lasten berücksichtigt werden, etwa bei der Frage, ob Verkäufe kurz nach Ablauf von fünf Jahren noch einbezogen werden. Rechne damit, dass das Finanzamt bei dir genauer hinschaut als bei einem Zahnarzt mit drei Eigentumswohnungen.

Was passiert, wenn die Grenze überschritten ist

Der gewerbliche Grundstückshandel beginnt rückblickend bereits mit dem Erwerb des ersten einbezogenen Objekts. Die Folgen sind erheblich:

• Gewerbesteuer: Die Verkaufsgewinne sind laufender Gewinn und unterliegen der Gewerbesteuer. Die Anrechnung nach § 35 EStG mildert das, gleicht es je nach Hebesatz aber nicht vollständig aus.
• Keine steuerfreien Verkäufe: Die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) hilft dir nicht mehr. Jeder Gewinn aus einem einbezogenen Objekt ist steuerpflichtig.
• Keine Abschreibung: Die Immobilien gehören zum Umlaufvermögen. Eine Gebäude-AfA ist ausgeschlossen (BMF, Rz. 32 f.). Mieteinnahmen bis zum Verkauf werden zu gewerblichen Einkünften.
• Keine Tarifbegünstigung: Auch der Verkauf des letzten Objekts ist laufender Gewinn, kein begünstigter Aufgabegewinn (BMF, Rz. 35).
• Änderung alter Bescheide: Der vierte Verkauf ist zwar kein rückwirkendes Ereignis. Das Finanzamt kann die Bescheide der Vorjahre ab dem ersten Erwerb aber wegen neuer Tatsachen ändern (§ 173 Abs. 1 Nr. 1 AO; BMF, Rz. 33).

Für dich als Makler kommt ein weiteres Risiko hinzu: Die Einkünfte aus dem Grundstückshandel stehen neben deinem Maklerbetrieb. Erwirbst du Objekte, die dir über deine Maklertätigkeit angeboten werden, solltest du die Anlageabsicht für jedes Objekt nachvollziehbar dokumentieren.

Gestaltung: Wie du privat investierst, ohne Händler zu werden

1. Haltedauer bewusst planen. Je länger du hältst, desto schwächer wird das Indiz. Nach mindestens zehn Jahren Vermietung oder Eigennutzung gehört der Verkauf grundsätzlich zur Vermögensverwaltung (BMF, Rz. 2). Eine von Anfang an langfristig angelegte Vermietung spricht ebenfalls gegen eine Verkaufsabsicht.

2. Objekte zählen, bevor du verkaufst. Führe eine Liste aller Käufe und Verkäufe der letzten zehn Jahre, einschließlich Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften. Prüfe vor jedem Verkauf, ob er die Grenze reißt. Ein Verkauf, der um wenige Monate verschoben wird, kann aus dem Fünfjahreszeitraum herausfallen.

3. Aufteilen nur mit Plan. Teilst du ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen auf, entstehen mehrere Objekte. Wer einzeln verkaufen will, sollte vorher klären, ob das Haus besser ungeteilt im Bestand bleibt oder als Ganzes verkauft wird.

4. Bestand in eine GmbH legen. Verkäufe einer GmbH werden dir als Gesellschafter grundsätzlich nicht zugerechnet. Eine Ausnahme gilt bei Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO), etwa wenn die GmbH funktionslos ist oder den Kaufpreis erst aus den Weiterverkaufserlösen zahlen kann. Drei Dinge musst du dabei wissen:

• Jeder Verkauf ist steuerpflichtig. In der GmbH gibt es keine Zehnjahresfrist. Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt immer der Körperschaftsteuer (15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag), unabhängig davon, wie lange die GmbH das Objekt gehalten hat. Schüttet die GmbH den Gewinn an dich aus, fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer an. Die GmbH lohnt sich deshalb vor allem für langfristig gehaltenen Bestand, bei dem laufende Mieten thesauriert und reinvestiert werden – nicht für Objekte, die du nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen willst.

• Die GmbH ist kraft Rechtsform gewerblich. Gewerbesteuer lässt sich mit der erweiterten Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) vermeiden, wenn die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet.
• Betreibt die GmbH selbst einen gewerblichen Grundstückshandel, fällt die erweiterte Kürzung weg. Der BFH hat das jüngst für eine GmbH bestätigt, die fünf Mehrfamilienhäuser im dritten Jahr nach dem Erwerb en bloc verkauft hat (BFH, Urteil vom 03.06.2025, III R 12/22). Gewinne aus Verkäufen sind in der GmbH zudem immer steuerpflichtig, eine Zehnjahresfrist gibt es dort nicht.

5. Bestand und Handel trennen. Wenn du beides willst – langfristig halten und gelegentlich entwickeln und verkaufen –, gehört beides in getrennte Strukturen: eine Bestands-GmbH mit erweiterter Kürzung und eine separate Gesellschaft für Projekte. Dein Maklerbetrieb bleibt davon unabhängig.

Praxisbeispiel: Ein Haus, vier Verkäufe

Du kaufst 2022 privat ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und vermietest es. 2025 teilst du es nach dem WEG auf und verkaufst 2026 und 2027 vier Wohnungen einzeln mit Gewinn.

• Folge: Vier Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb – die Drei-Objekt-Grenze ist überschritten. Das Haus gehört rückwirkend ab 2022 zum Umlaufvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels.
• Die bisher geltend gemachte AfA entfällt, die Mieteinkünfte werden zu gewerblichen Einkünften, die Verkaufsgewinne unterliegen Einkommen- und Gewerbesteuer. Die Bescheide ab 2022 können geändert werden.
• Alternative: Hättest du das Haus ungeteilt gehalten und frühestens nach zehn Jahren als Ganzes verkauft, wäre es ein einziges Objekt gewesen. Der Gewinn wäre ohne weitere Händleraktivitäten steuerfrei geblieben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Deine Checkliste

• Alle Immobilienkäufe und -verkäufe der letzten zehn Jahre erfasst, einschließlich Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften?
• Vor jedem Verkauf geprüft, wie viele Objekte im Fünfjahreszeitraum bereits verkauft sind?
• Aufteilung nach dem WEG nur nach steuerlicher Prüfung?
• Anlageabsicht bei Erwerb dokumentiert, z. B. langfristige Finanzierung und Mietverträge?
• Struktur geklärt: privat halten, Bestands-GmbH oder getrennte Projektgesellschaft?

Häufige Fragen

Bin ich als Immobilienmakler automatisch gewerblicher Grundstückshändler, wenn ich eigene Immobilien verkaufe? Nein. Maßgeblich sind Zahl der Objekte und Haltedauer. Die Tätigkeit in der Immobilienbranche allein begründet keine Wiederholungsabsicht (BFH, Urteil vom 07.10.2004, IV R 27/03).

Zählt meine selbstgenutzte Wohnung mit? Nein. Objekte, die eigenen Wohnzwecken dienen, werden nicht einbezogen (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, Rz. 10).

Hilft es, wenn mein Ehepartner verkauft? Grundsätzlich prüft das Finanzamt jeden Ehegatten getrennt (BMF, Rz. 12). Das gilt nicht, wenn ihr gemeinsam eine Grundstücksgesellschaft betreibt oder die Übertragung nur dem Umgehen der Grenze dient.

Schützt mich eine GmbH? Verkäufe der GmbH werden dir grundsätzlich nicht zugerechnet. Die GmbH kann aber selbst zum Grundstückshändler werden und verliert dann die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer (BFH, Urteil vom 03.06.2025, III R 12/22).

Lass uns drüber reden

Du siehst täglich Objekte, die sich als Investment lohnen. Ob du sie privat, in einer GmbH oder getrennt nach Bestand und Projekten hältst, entscheidet über Gewerbesteuer und steuerfreie Verkäufe – und lässt sich nur vor dem Kauf sauber festlegen. Buch dir ein kurzes Erstgespräch unter https://www.rvp-stbg.de/, und wir schauen gemeinsam auf dein Setup.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die Besonderheiten deines Einzelfalls kann er nicht berücksichtigen. Für eine Beratung zu deiner Situation sprich uns gern an: RVP Ruge Vowinckel Partnerschaftsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft.